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未来房地产多头融资和过度融资不可持续,银行信贷将逐步转向资质较好的

简介: 未来房地产多头融资和过度融资不可持续,银行信贷将逐步转向资质较好的的国有或上市房企;(2)非标融资方面的政策:非标政策的重点在于加强跨行业监管,封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配,促使银行非标资产转投标准

房地产行业政策及历次调控均主要从房地产供需两端对房地产市场进行刺激或遏制,政策主要从以下几个角度进行调控(1)宏观层面的政策主要包括:货币政策、财政政策;(2)中观层面的政策主要包括:土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策;(3)微观层面的政策主要包括:融资政策。

宏观层面政策:货币政策利用改变货币量、调整存准率和存贷利率等渠道,运用灵活的货币政策有效的刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模,从而间接促进或抑制房地产市场的发展。

2018年宏观信贷政策在逐步趋松的背景下,严防金融资源违规流入房地产领域依旧是政策监管的重中之重。

宏观层面政策:财政政策财政政策对房地产的影响主要系财政收入及财政支出两个方面,收入主要通过税收进行调节,针对房地产企业征收的各类税费会增加房企的开发成本,针对购房者的税收使得购房和持有成本上升,能抑制房地产的投机需求;支出则通过购房、租赁补贴政策进行调节。

2016年以来,营改增政策对二手房市场形成一定利好,税负略有下降但并不明显,影响相对有限,2018年9月,十三届全国会立法规划公布,房地产税法列“第一类”。

中观层面政策:土地政策是土地的唯一供给方,不同区域、不同时期,对土地供给量的调控政策都不尽相同。

土地供给直接决定了房屋供给,因此,土地政策是影响房地产市场供需均衡的源头因素。

2017年以来的系列土地政策主要从两个角度进行安排:一是确保土地合理,科学把握住房建设和节奏、 加大住房保障力度及强化地方责任;二是加速发展租赁市场,并在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中观层面政策:户籍政策 户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存,解决区域性、结构性问题。

2017年、2018年各地均对户籍制度进行系列改革,甚至一度出现“抢战”,西安、合肥、济南、长沙、沈阳、重庆、武汉、郑州、成都、淄博、南京、青岛、天津、宁波、北京、舟山、上海等均发布放松或者鼓励人才引进政策,这对促进当地房地产市场需求均有着明显的正向作用。

中观层面政策:地方政策(1)地方政策种类较多,包括一系列的支持和限制政策,其中限制政策主要包括限购政策、限价政策限售政策等。

在传统的“限购、限贷、限价” 的之外,“限售”登上历史舞台,“四限”有利于有效控制房价、减少投资性需求,抑制房市过热。

2018年以来限价及限购政策最为突出,同时自2017年3月厦门首创“限售”政策以来,各地纷纷加码限售政策,旨在打击住房投机及短期炒作,抑制房地产投机性需求。

部分三四线城市都纷纷加入限售政策行列;(2)从各地区地方政策综合来看,政策类型包括限价、限售、公积金调整、整治违法违规乱象。

2018年各地政策中在抑制房地产投机方面主要加强加大整治房地产市场乱象,重点打击投机炒房、虚假信息发布以及房企和中介违法违规行为。

中观层面政策:调控政策2018年房地产延续2017严调控政策,调控类型涵盖:限购、限贷、限售、限价政策,创新政策:限制企业购房和限制房地产企业外债等、整治乱象、构建住房长效机制、支持棚改、放松落户限制、房地产税纳入立法规划等系列政策。

系列调控政策的核心在于整治房地产乱象,切实落实“房住不炒”,2018年各类调控政策更趋于严格。

微观层面政策:融资政策融资政策的收紧从供给端对房地产企业的融资渠道和规模进行控制,着力于防范资产泡沫和金融风险。

该政策对市场供需的冲击力大、调控作用较为明显。

(1)银行贷款方面政策:一方面银行贷款的系列政策堵住了银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧,运作更加规范;另一方面,银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧,主要是为了规范房企信用扩张,限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。

未来房地产多头融资和过度融资不可持续,银行信贷将逐步转向资质较好的的国有或上市房企;(2)非标融资方面的政策:非标政策的重点在于加强跨行业监管,封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配,促使银行非标资产转投标准化债权;(3)股权融资方面政策:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为,同时2017年关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象;(4)债券融资方面政策:对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管,提高房企发行公司债标准,并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金,要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况,严格限制房企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目;(5)ABS融资方面政策:鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化;(6)私募股权基金方面政策:房价上涨过快的 16 个热点城市,私募资管计划不得投资于普通住宅地产项目的;(7)海外融资方面政策:则主要为2015年取消境内企业发行海外债的额度审批,实行备案登记制管理,助推中资企业境外发债,2018年4月发布的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》规范房企境外发债资金投向,主要用于偿还到期债务,避免债务违约,限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

房地产行业政策及历次调控均主要从房地产供需两端对房地产市场进行刺激或遏制,政策主要从以下几个角度进行调控(1)宏观层面的政策主要包括:货币政策、财政政策;(2)中观层面的政策主要包括:土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策;(3)微观层面的政策主要包括:融资政策。

宏观层面政策2.1、 货币政策利用改变货币量、调整存准率和存贷利率等渠道,运用灵活的货币政策有效的刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模,从而间接促进或抑制房地产市场的发展。

《住房城乡建设部、中国农业发展银行关于做好利用抵押补充贷款资金支持农村人居环境整治工作的通知》要求按照抵押补充贷款相关政策规定,优选承贷主体,有效防控风险,为农村人居环境整治长期、稳定、低成本的资金支持。

2018年宏观信贷政策在逐步趋松的背景下,严防金融资源违规流入房地产领域依旧是政策监管的重中之重。

2.2、 财政政策财政政策对房地产的影响主要系财政收入及财政支出两个方面,收入主要通过税收进行调节,针对房地产企业征收的各类税费会增加房企的开发成本,针对购房者的税收使得购房和持有成本上升,能抑制房地产的投机需求;支出则通过购房、租赁补贴政策进行调节。

2016年以来,营改增政策对二手房市场形成一定利好,税负略有下降但并不明显,影响相对有限,2017年会把制定房地产税法列入了五年立法规划,2018年9月,十三届全国会立法规划公布,房地产税法列“第一类”。

中观层面政策3.1、 土地政策是土地的唯一供给方,不同区域、不同时期,对土地供给量的调控政策都不尽相同。

土地供给直接决定了房屋供给,因此,土地政策是影响房地产市场供需均衡的源头因素。

2017年以来的系列土地政策主要从两个角度进行安排:一是确保土地合理,科学把握住房建设和节奏、加大住房保障力度及强化地方责任;二是加速发展租赁市场,并在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

3.2、 户籍政策户籍政策对人口流动、购房置业等有着重大影响,户籍制度会直接影响房地产需求,随着我国户籍制度的不断改革,落户限制逐步放松,这对促进人口流动、提高城镇化水平、拉动房地产投资有着明显的正向作用。

户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存,解决区域性、结构性问题。

2017年、2018年各地均对户籍制度进行系列改革,甚至一度出现“抢战”,西安、合肥、济南、长沙、沈阳、重庆、武汉、郑州、成都、淄博、南京、青岛、天津、宁波、北京、舟山、上海等均发布放松或者鼓励人才引进政策,这对促进当地房地产市场需求均有着明显的正向作用。

3.3、 地方政策地方政策种类较多,包括一系列的支持和限制政策,其中限制政策主要包括限购政策、限价政策限售政策等。

在传统的“限购、限贷、限价”的之外,“限售”登上历史舞台,“四限”有利于有效控制房价、减少投资性需求,抑制房市过热。

2018年以来限价及限购政策最为突出,同时自2017年3月厦门首创“限售”政策以来,各地纷纷加码限售政策,旨在打击住房投机及短期炒作,抑制房地产投机性需求。

从各地区地方政策综合来看,政策类型包括限价、限售、公积金调整、整治违法违规乱象。

2018年各地政策中在抑制房地产投机方面主要加强加大整治房地产市场乱象,重点打击投机炒房、虚假信息发布以及房企和中介违法违规行为。

3.4、 调控政策2018年房地产延续2017严调控政策,调控类型涵盖:限购、限贷、限售、限价政策,创新政策:限制企业购房和限制房地产企业外债等、整治乱象、构建住房长效机制、支持棚改、放松落户限制、房地产税纳入立法规划等系列政策。

系列调控政策的核心在于整治房地产乱象,切实落实“房住不炒”。

微观层面的政策4.1、 融资政策房地产属于资金密集型的行业,投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金,故融资为房地产的核心。

不同的融资方式的融资政策均会对房地产企业融资产生不同的影响,进而影响整个行业。

融资政策的收紧从供给端对房地产企业的融资渠道和规模进行控制,着力于防范资产泡沫和金融风险。

该政策对市场供需的冲击力大、调控作用较为明显。

(1)银行贷款方面政策:一方面银行贷款的系列政策堵住了银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧,运作更加规范;另一方面,银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧,主要是为了规范房企信用扩张,限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。

(2)非标融资方面的政策:非标政策的重点在于加强跨行业监管,封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配,促使银行非标资产转投标准化债权。

(3)股权融资方面政策:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为,同时2017年关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象。

(4)债券融资方面政策:对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管,提高房企发行公司债标准,并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金,要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况,严格限制房企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目。

(5)ABS融资方面政策:鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化(6)私募股权基金方面政策:房价上涨过快的 16 个热点城市,私募资管计划不得投资于普通住宅地产项目的。

(7)海外融资方面政策:则主要为2015年取消境内企业发行海外债的额度审批,实行备案登记制管理,助推中资企业境外发债,2018年4月发布的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》规范房企境外发债资金投向,主要用于偿还到期债务,避免债务违约,限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

房地产行业政策及历次调控均主要从房地产供需两端对房地产市场进行刺激或遏制,政策主要从以下几个角度进行调控(1)宏观层面的政策主要包括:货币政策、财政政策;(2)中观层面的政策主要包括:土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策;(3)微观层面的政策主要包括:融资政策。

1.宏观层面政策(1)货币政策利用改变货币量、调整存准率和存贷利率等渠道,运用灵活的货币政策有效的刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模,从而间接促进或抑制房地产市场的发展。

《住房城乡建设部、中国农业发展银行关于做好利用抵押补充贷款资金支持农村人居环境整治工作的通知》要求按照抵押补充贷款相关政策规定,优选承贷主体,有效防控风险,为农村人居环境整治长期、稳定、低成本的资金支持。

2018年宏观信贷政策在逐步趋松的背景下,严防金融资源违规流入房地产领域依旧是政策监管的重中之重。

(2)财政政策财政政策对房地产的影响主要系财政收入及财政支出两个方面,收入主要通过税收进行调节,针对房地产企业征收的各类税费会增加房企的开发成本,针对购房者的税收使得购房和持有成本上升,能抑制房地产的投机需求;支出则通过购房、租赁补贴政策进行调节。

2016年以来,营改增政策对二手房市场形成一定利好,税负略有下降但并不明显,影响相对有限,2018年9月十三届全国会立法规划公布,房地产税法列“第一类”。

2.中观层面政策(1)土地政策是土地的唯一供给方,不同区域、不同时期,对土地供给量的调控政策都不尽相同。

土地供给直接决定了房屋供给,因此,土地政策是影响房地产市场供需均衡的源头因素。

2017年以来的系列土地政策主要从两个角度进行安排:一是确保土地合理,科学把握住房建设和节奏、 加大住房保障力度及强化地方责任;二是加速发展租赁市场,并在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

(2)户籍政策户籍政策对人口流动、购房置业等有着重大影响,户籍制度会直接影响房地产需求,随着我国户籍制度的不断改革,落户限制逐步放松,这对促进人口流动、提高城镇化水平、拉动房地产投资有着明显的正向作用。

户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存,解决区域性、结构性问题。

2017年、2018年各地均对户籍制度进行系列改革,甚至一度出现“抢战”,西安、合肥、济南、长沙、沈阳、重庆、武汉、郑州、成都、淄博、南京、青岛、天津、宁波、北京、舟山、上海等均发布放松或者鼓励人才引进政策,这对促进当地房地产市场需求均有着明显的正向作用。

(3)地方政策1)地方政策种类较多,包括一系列的支持和限制政策,其中限制政策主要包括限购政策、限价政策限售政策等。

在传统的“限购、限贷、限价” 的之外,“限售”登上历史舞台,“四限”有利于有效控制房价、减少投资性需求,抑制房市过热。

2018年以来限价及限购政策最为突出,同时自2017年3月厦门首创“限售”政策以来,各地纷纷加码限售政策,旨在打击住房投机及短期炒作,抑制房地产投机性需求。

部分三四线城市都纷纷加入限售政策行列;2)从各地区地方政策综合来看,政策类型包括限价、限售、公积金调整、整治违法违规乱象。

2018年各地政策中在抑制房地产投机方面主要加强加大整治房地产市场乱象,重点打击投机炒房、虚假信息发布以及房企和中介违法违规行为。

(4)调控政策2018年房地产延续2017严调控政策,调控类型涵盖:限购、限贷、限售、限价政策,创新政策:限制企业购房和限制房地产企业外债等、整治乱象、构建住房长效机制、支持棚改、放松落户限制、房地产税纳入立法规划等系列政策。

系列调控政策的核心在于整治房地产乱象,切实落实“房住不炒”。

3.微观层面政策(1)融资政策:融资政策的收紧从供给端对房地产企业的融资渠道和规模进行控制,着力于防范资产泡沫和金融风险。

该政策对市场供需的冲击力大、调控作用较为明显。

1)银行贷款方面政策:一方面银行贷款的系列政策堵住了银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧,运作更加规范;另一方面,银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧,主要是为了规范房企信用扩张,限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。

2)非标融资方面的政策:非标政策的重点在于加强跨行业监管,封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配,促使银行非标资产转投标准化债权。

3)股权融资方面政策:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为,同时2017年关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象。

4)债券融资方面政策:对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管,提高房企发行公司债标准,并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金,要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况,严格限制房企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目。

5)ABS融资方面政策:鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化。

7)海外融资方面政策:则主要为2015年取消境内企业发行海外债的额度审批,实行备案登记制管理,助推中资企业境外发债,2018年4月发布的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》规范房企境外发债资金投向,主要用于偿还到期债务,避免债务违约,限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

一级市场6.1、 发行数量发行规模方面,本期信用债(含企业债、公司债、中票短融、PPN)发行总规模2710.30亿元,偿还总规模1525.25亿元,净融资额1185.05亿元。

发行行业方面,本期信用债发行行业主要包括建筑装饰、综合、交通运输、公用事业、房地产、钢铁、医药生物,发行金额占比分别为18.08%、17.93%、14.17%、11.88%、10.84%、8.34%、4.86%。

6.2、 发行利率发行利率方面,从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看,1年期、3年期、5年期、7年期发行利率大都上升。


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